Die eigene Immobilie ist für den Normalverdiener erschwinglich – fast überall

Wie das Berliner Forschungsinstitut Empirica in einer Studie im Auftrag der Landesbausparkassen (LBS) ermittelt hat, können sich Menschen, deren Einkommen durchschnittlich hoch ist, derzeit so sicher wie nie zuvor eine eigene Immobilie leisten, sofern es sich dabei um ein Haus oder eine Wohnung aus dem Bestand handelt – und nicht um einen Neubau.

Zwar sind die Unterschiede in den einzelnen Regionen prägnant, besonders in Süddeutschland bedarf es eines überdurchschnittlich hohen Einkommens für die Realisierung einer Eigenimmobilie. Andere Regionen dagegen sind sehr günstig, wie die Onlineausgabe der Westdeutschen Zeitung (WZ) berichtete.

In Stuttgart, München, Freiburg und im Landkreis Garmisch-Partenkirchen müssen Käufer mehr als das 1,5-fache Durchschnittseinkommen aufwenden, um eine eigene Immobilie finanzieren zu können. Das heißt im Umkehrschluss, dass sich dort nur Besserverdiener ein eigenes Haus oder eine eigene Wohnung leisten können. Der durchschnittliche Verdienst richtet sich übrigens nicht nach dem Bundesdurchschnitt, sondern bezieht sich hier auf das mittlere verfügbare Haushaltseinkommen in der jeweiligen Region, so die WZ. In vielen anderen Regionen, insbesondere in den Kreisen Elbe-Elster (Brandenburg), Stendal (Sachsen-Anhalt) und Hildburghausen (Thüringen), genügt bereits ein monatliches mittleres Einkommen von 900 Euro, um eine eigene Immobilie zu finanzieren. Zum Vergleich: Im oberbayrischen Landkreis Starnberg liegt dieser Wert bei 6.200 Euro. Schuld an dieser Differenz sind die gravierenden Unterschiede bei den Immobilienpreisen in den unterschiedlichen Regionen. So reicht als finanzieller Aufwand für eine Finanzierung in einigen Regionen in Ostdeutschland bereits ein Drittel des durchschnittlichen monatlichen Verdienstes.

Wie Empirica errechnete, kann festgestellt werden, dass – in welcher Region auch immer – der Erwerb von Wohneigentum dann aufzufangen ist, wenn das eingebrachte Eigenkapital in etwa dem Jahresnettolohn entspricht und gleichzeitig die Belastung durch die Finanzierung (Tilgung und Zinsen zusammengerechnet) bei nicht mehr als sieben Prozent des jährlichen Nettoeinkommens liegt. Allerdings müssen Käufer natürlich darauf achten, dass gebrauchte Wohnimmobilien oft zusätzlichen finanziellen Aufwand bedeuten, wenn eine Modernisierung notwendig wird.

Diese Faktoren gelten, grob gerechnet, tatsächlich für die gesamte Republik, und zwar aufgrund der Tatsache, dass ja auch die Einkommen von Region zu Region differieren. Für Starnberg etwa heißt das, dass dort zwar das höchste Nettoeinkommen in Deutschland zu erzielen ist. Die Finanzierung einer eigenen Wohnimmobilie ist dort aber anteilsmäßig nicht einmal am höchsten, da, wie oben erwähnt, die Immobilien in Stuttgart, München, Freiburg und im Landkreis Garmisch-Partenkirchen in Relation zum durchschnittlichen Einkommen in einer deutlich höheren Preisklasse angesiedelt sind. Das wird durch das Beispiel des Main-Taunus-Kreises in Hessen bestätigt. Hier werden republikweit die zweithöchsten Gehälter erzielt, doch gleichzeitig sind die Immobilien vergleichsweise günstig, so dass hier weniger als das durchschnittliche Einkommen genügt, um eine gebrauchte eigene Wohnung oder ein gebrauchtes eigenes Haus zu finanzieren.

Wie die WZ schreibt, benötigt man in nur 17 von über 300 Landkreisen zur sicheren Finanzierung einer solchen Immobilie mehr als das Durchschnittseinkommen. Alle zehn preiswertesten Standorte liegen in den fünf neuen Bundesländern, auch im Landkreis Hof im äußersten Nordosten Bayerns sowie im nordhessischen Werra-Meißner-Kreis nahe Kassel sind die Preise für den Erwerb einer Gebrauchtimmobilie gering. Doch aus dem Umstand, dass die günstigsten Landkreise allesamt im Osten liegen, den Schluss abzuleiten, in den neuen Ländern sei die Finanzierung allerorts billig, wäre ein Fehler. So liegt etwa der finanzielle Aufwand für eine Finanzierung in Potsdam auf dem Niveau von Stuttgart und München.

Für eine etwas genauere Übersicht über die Kosten, die bei einer Finanzierung auf einen zukommen, empfiehlt sich auch ein Blick auf einen Immobilienkreditrechner. Damit kann man manchen evtl. später auftretenden Problemen frühzeitig begegnen. Die Niedrigzinsphase gerade bietet sich natürlich für eine Baufinanzierung an.