Sie allein schafft Klarheit über den Zustand der Immobilie, wenn es um den Verkauf, die Beleihung, den Bau- oder umfangreiche Renovierungsarbeiten geht. Im Zeitalter hoher Scheidungsraten geht es auch entsprechend oft um die nachehelichen Vermögensaufteilungen oder aber um die Ermittlungen von Erbanteilen.
Ermittlung des Wertes
Zur Ermittlung des Wertes reicht es aber bei Weitem nicht aus, sich das Anwesen allein anzuschauen. Neben der Würdigung der Größe und des Zustandes des Objektes, sind die Lage und die geltenden Marktverhältnisse vor Ort genauso wichtig. Schließlich geht es in einem Wertgutachten ja darum, den tatsächlichen Marktwert oder den Verkehrswert des Objektes zu ermitteln. Dazu zählen die Wohnqualität und die Infrastruktur der Umgebung. Zur Ermittlung dieses Verkehrswertes wenden unterschiedliche Gutachter auch tatsächlich unterschiedliche Verfahren an. Der Gesetzgeber hat drei Verfahren normiert und legitimiert. Das Vergleichswert-, -Sachwert-, und gegebenenfalls das Ertragswertverfahren können angewendet werden. Auf Sprengnetter24 können Sie z.B. online zwischen verschiedenen Bewertungsformen die passende zu wählen.
Das Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren dient dabei zum Beispiel der Wertermittlung vorrangig bei Renditeobjekten. Hierbei sind die voraussichtlich erzielbaren Netto-Erträge von Bedeutung und die Plan-Gewinn-und Verlustrechnung. Es wird insbesondere bei der Bewertung von Unternehmen oder von vermieteten bzw. verpachteten Grundstücken angewendet. Der Wert ist meist die Bemessungsgrundlage für Behördeb wie das Finanzamt. Der Bodenwert (Grundstücksfläche x Bodenrichtwert) und der Wert des Gebäudes (Netto-Jahres-Kaltmiete minus Kosten für die Bewirtschaftung hochgerechnet auf die Dauer der Restnutzung) werden getrennt erarbeitet. Die Summe aus beiden Werten ergibt den Ertragswert.
Das Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren wird zur Wertermittlung von Immobilien bei speziellen Fabrikanlagen und Infrastruktureinrichtungen wie zum Beispiel Bahnhöfen genutzt. Im diesem Fall sind nicht die erzielbaren Einnahmen die Grundlage der Bewertung sondern die Kosten der Herstellung oder der Wiederbeschaffung. Es wird zwar traditionell auch bei Mietshäusern angewandt, aber das ist im Sinne des Gesetzgebers nicht vorgesehen. Auch bei eigengenutzten Objekten könnte das Verfahren genutzt werden. Benötigt werden der Bodenwert, der Gebäudewert (nach technischen Faktoren) und der Wert von Außenanlagen und weiteren Betriebseinrichtungen. Die Herstellungskosten werden durch den Baukostenindex ermittelt. Von dem daraus resultierenden Wert wird eine Alterswertminderung abgezogen und ein Baunebenkostenanteil dazu gerechnet.
Das Vergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren ist zur Ermittlung des Marktwertes von Immobilien vorgesehen. Die Basisdaten sind dabei die aus den tatsächlich realisierten Kaufpreisen vergleichbarer Objekte der relevanten Gegend. Dabei müssen die Lage, die Nutzung, die Bodenbeschaffenheit, der Zuschnitt und sonstige vergleichbare Faktoren der Beschaffenheit ausreichend mit dem zu vergleichenden Objekt übereinstimmen. Im Idealfall gibt es den direkten Vergleich mit einem der Nachbargrundstücke – wenn das erst kurz vorher verkauft worden ist. In der Praxis ist dieser Fall aber eher die rühmliche Ausnahme.
Entsprechende Vorgehensweisen gesetzlich geregelt
Das ist der Grund dafür, dass hier im Normalfall das indirekte Vergleichswertverfahren verwendet wird. Hinsichtlich der Wertbestimmung von Grund und Boden wird bei dem indirekten Vergleichswertverfahren die Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse zu Rate gezogen. Die Preise daraus werden in Deutschland notariell festgehalten und können somit als solide Grunddaten herangezogen werden. Eine wirklich sichere Beurteilung ist natürlich nur bei ausreichender Zahl vergleichbaren Käufe möglich.
Somit sind für praktisch alle denkbaren Objekte entsprechende Vorgehensweisen gesetzlich geregelt und sichern für Käufer, Kreditgeber, Erben, Anwälte und Verkäufer eine solide und auf das Objekt bezogene Bewertung zu.
