Belastungen im Grundbuch

Belastungen im Grundbuch

Diese wichtigen Informationen sind relevant und notwendig für jeden Hauskauf oder Grundstückserwerb, vor allem bei Versteigerungen von Grundeigentum. Das Grundbuch ist in unterschiedliche Abteilungen untergliedert und beinhaltet in den Abteilungen jeweils unterschiedliche Informationen. Im Grundbuch werden die rechtlichen Verhältnisse in Bezug auf Grundstücke und Öffentlichkeit geregelt. Das Deckblatt gibt Auskunft über das zuständige Amtsgericht und den Grundbuchbezirk und ist mit einer Deckblattnummer versehen. Das zweite Blatt weist das Bestandsverzeichnis aus, mit genauen Angaben zum Grundstück mit Lage, Größe, Gemarkung, Flur und Flurstück sowie die Art der Nutzung.

Im Anschluss daran gibt es drei unterschiedliche Abteilungen, die den Eigentümer, die Lasten und Belastungen ausweisen. Wer sein berechtigtes Interesse nachweisen kann, der kann ins Grundbuch Einsicht nehmen.

Abt. I - Namen des Eigentümers mit den Eigentumsverhältnissen

In der ersten Abteilung (Abt. I) ersieht man den Namen des Eigentümers mit den Eigentumsverhältnissen. Es gibt Alleineigentümer, prozentuale Miteigentümer wie zum Beispiel Ehegatten sowie das sogenannte Gesamthandseigentum wie zum Beispiel bei der Erbengemeinschaft. Die Eigentumserwerbsgrundlage ist meist durch eine Auflassung, einen Erbschein / ein eröffnetes Testament oder einen Zwangsversteigerungszuschlag geregelt worden.

Abt. II - Lasten, Vormerkungen, Beschränkungen und Widersprüche sowie Verfügungseinschränkungen

In der zweiten Abteilung (Abt. II) des Grundbuchs sind Lasten, Vormerkungen, Beschränkungen und Widersprüche sowie Verfügungseinschränkungen notiert. Dazu gehören die vererbbaren und veräußerlichen Grunddienstbarkeiten. Hierbei räumt der Eigentümer einem Dritten gegenüber bestimmte Rechte ein. Auch beschränkte Dienstbarkeiten, wie zum Beispiel ein eingeräumtes Dauerwohnrecht oder ein Dauernutzungsrecht, die auch beim Verkauf mitübertragen werden, findet man in der zweiten Abteilung. In der Abteilung II sind auch die Reallasten vermerkt, wobei es sich um wiederkehrende Leistungen an einen Dritten handelt. Hierbei muss der jeweilige Grundstückseigentümer stetig wiederkehrende Leistungen an den eingetragenen Berechtigten zahlen. Dabei kann es sich um geldliche Leistungen handeln, um Dienstleistungen oder Lieferung von Naturalien. Auch der Nießbrauch, ein umfassendes Nutzungsrecht, ist in Abteilung II eingetragen. Ebenfalls die Vorkaufsrechte sind hier eingetragen – gesetzliche sowie öffentliche Vorkaufsrechte, das Erbbaurecht (immer an erster Stelle), das Vorkaufsrecht bei der Zwangsversteigerung oder von Erben etc. Bei den Beschränkungen findet man eventuell einen Nacherbenvermerk, einen Vermerk bezüglich eines Testamentsvollstreckers, einen Zwangsversteigerungs- oder Insolvenzvermerk oder einen Sanierungsvermerk. Auch gesetzlich oder gerichtlich erlassene Verfügungsbeschränkungen, wie zum Beispiel eine Teilenteignung, können die freie Verfügbarkeit einengen.

Abt. III - Grundschulden und Hypotheken und Grundpfandrechte

In der dritten Abteilung (Abt. III) werden Grundschulden und Hypotheken, die sogenannten Grundpfandrechte, eingetragen, die dem Gläubiger seine Anspruchsbefriedigung absichern. Diese werden oftmals als Sicherheitsleistung bei einer Immobilienfinanzierung vereinbart und als Belastung der Immobilie in dem Grundbuch erfasst. Eine Hypothek ist an ein einzelnes Immobiliendarlehen gebunden. Hierbei gibt es die Verkehrshypothek und die Sicherungshypothek. Man unterscheidet auch die Fremdhypothek, für den Forderungsgläubiger, und die Eigentümerhypothek, die dem Eigentümer die Sicherung einer Rangstelle ermöglicht. Eine Grundschuld kann auch ohne derzeit offene Forderung eingetragen sein. Normale Grundpfandrechte kann der Eigentümer auf einen anderen Dritten übertragen. An diesen Grundpfandrechten können Vormerkungen, Veränderungen, Löschungen und Widersprüche durchgeführt werden, die ebenfalls in der Abteilung III erfasst sind. Die Grundpfandrechte gibt es als ausschließliche Buchgrundschuld- oder Hypothek oder aber als Briefgrundschuld- oder Hypothek mit Ausstellung eines Briefes.

Käufer können durch die Einträge in den einzelnen Abteilungen alle Verpflichtungen und Belastungen erkennen, die mit einem Grundstück oder darauf vorhandenem Wohneigentum verbunden sind.

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