Das Geldwäschegesetz ist eine wichtige Unterstützung im Kampf gegen Terrorismus und kriminelle Handlungen. Da Immobiliengeschäfte theoretisch auch für eine Geldwäsche genutzt werden können, verpflichtet der Staat die Branchenvertreter zur Mithilfe. Die Aufgabe der Makler ist es, Mitarbeiter zu prüfen, zu schulen und die Identität ihrer Klientel festzustellen. Verstoßen Sie als Makler gegen diese Verpflichtungen, müssen Sie mit hohen Bußgeldern rechnen.
- Aufgaben und Verpflichtungen
- Besondere Anforderungen an juristische Personen
- Interne Erfordernisse für Immobilienmakler
- Wann sollten Sie die Identitätsprüfung vornehmen?
- Mögliche Verdachtsfälle
- Schwerwiegende Sanktionen bei Nichtbeachtung
Ihre Aufgaben und Verpflichtungen
Auch wenn die Bundesregierung Immobilienmaklern keine aktive Teilnahme an Geldwäscheaktionen unterstellt, betrachtet sie die Möglichkeit für potentielle Schwarzgeldwäschen trotzdem als Gefahr. Deshalb sind Immobilienmakler gemäß § 2 Abs. 1 Nr. 10 Geldwäschegesetz verpflichtet, einer Verbrechensbekämpfung effektiv entgegenzuwirken. Aus dem Grund ist es wichtig, dass Sie Verdachtsfälle bei Behörden melden. Allerdings gilt diese Kundenüberprüfung erstrangig für Veräußerungsgeschäfte und nur sekundär für die Wohnungsvermietung.
Externe Verpflichtungen für Immobilienmakler
Sind Sie als Immobilienmakler tätig, legt Ihnen die Bundesregierung externe sowie interne Pflichten auf. Externe Verpflichtungen beziehen sich auf kundenspezifische Sorgfaltspflichten, die Sie erfüllen müssen. Aus dem Grund müssen Sie beispielsweise die Identität Ihrer Kunden feststellen. Dieser Zwang gilt für Käufer sowie Verkäufer. Das bedeutet für Sie, dass Sie nicht nur die Verkäufer oder Kaufinteressenten identifizieren müssen. Sie sollten ebenfalls die Personen unter die Lupe nehmen, die den Kundenstamm vertreten. Ist Ihr Kunde eine natürliche Person, sollten Sie den Nachweis von Dokumenten wie einem Personalausweis oder adäquaten Pass fordern. Sie sind angehalten, in den Pässen vermerkte Daten wie Anschrift, Name, Ausweisnummer, Nationalität, Geburtsname, Geburtsdatum sowie die ausstellende Behörde zu dokumentieren. Normalerweise sollten Sie eine Kopie des Ausweises anfertigen und zu Ihren Akten legen. Bitte bedenken Sie jedoch, dass Sie den Datenschutz gewährleisten müssen und die Daten keinesfalls an Dritte weitergegeben werden dürfen.
Besondere Anforderungen an juristische Personen
Bedienen Sie juristische Personen, ist die Überprüfung und Dokumentation Ihrer Klientel etwas umfangreicher. Hierbei müssen Sie den Sitz sowie die Anschrift der Gesellschaft, Namen der Mitglieder des Vertretungsorgans sowie deren gesetzliche Vertreter festhalten. Halten Personen oder Firmen über 25 Prozent an dem das Immobiliengeschäft durchführenden Unternehmen, müssen Sie auch diese wirtschaftsberechtigten Partner erfassen. Für die Dokumentation benötigen Sie eine Kopie des Handelsregisterauszugs. Eventuell ist ebenfalls eine Gesellschafterliste nötig, falls die Gesellschafterstruktur sehr unübersichtlich erscheint.
Interne Erfordernisse für Immobilienmakler
Interne Sicherungsmaßnahmen sehen Ihre stetige Bereitschaft vor, den zuständigen Behörden auf Wunsch nachzuweisen, dass und wie Sie Ihren Pflichten nachkommen. Sie sollten die Zuverlässigkeit Ihrer Mitarbeiter kontrollieren und diese zu diesen Gesetzesregelungen schulen. Kommen Sie dieser Verantwortung nicht nach, drohen Ihnen schlimmstenfalls Bußgelder im vierstelligen Bereich. In diesem Zusammenhang sollten Sie bedenken, dass Sie das Geldwäschegesetz betreffende Dokumente mindestens fünf Jahre lang aufheben müssen. Zu diesem Umfang gehören auch Belege für entsprechende Mitarbeiterschulungen sowie Kopien der Identitätsfeststellungen Ihrer Kundschaft.
Wann sollten Sie die Identitätsprüfung vornehmen?
Laut Expertenmeinungen sollte die Identitätsprüfung spätestens bei Abschluss des Maklervertrags erfolgen. Als Praxisfall wird das Gesetz aber derart ausgelegt, dass Sie die Überprüfung erst dann vornehmen müssen, wenn Sie als Immobilienmakler Ihren Kunden die Kontaktaufnahme zum Eigentümer ermöglichen. Bitte beachten Sie im Detail: Veräußern Sie eine von dem Eigentümer eigens bewohnte Immobilie, sollten Sie bereits vor der Nennung der Objektadresse sowie dem Besichtigungstermin die Identität des Kaufinteressenten überprüfen. Denn in diesem Fall erfährt der Kaufinteressent bei Erhalt der Anschrift automatisch die Daten des Eigentümers. Vermarkten Sie eine nicht durch den Eigentümer bewohnte Immobilie, ist es ausreichend, wenn Sie die Identität des Kaufinteressenten bei dem Termin prüfen. Denn trotz der Kenntnis der Objektadresse ist der Kunde nicht automatisch über die Eigentümerdaten informiert. Bedenken Sie ebenfalls, dass die Identitätsfeststellung erfolgen muss, sobald der Maklervertrag geschlossen wird oder Sie als Immobilienmakler einen Alleinauftrag erhalten.
Mögliche Verdachtsfälle
Hegen Sie einen vermeintlich berechtigten Verdacht über die Seriosität Ihres Kunden, müssen Sie beim Landes- und Bundeskriminalamt eine Geldwäscheverdachtsmeldung tätigen. Potentielle Verdachtsfälle liegen beispielsweise vor, wenn Kunden vermeintlich sinnfreie Geschäfte erledigen oder Teile des Kaufpreises bzw. der Provision als Vorschuss in bar zahlen möchten. Bestehen Ihre Kunden auf eine Unterbeurkundung, erbringt Ihr Kundenstamm keinen Kapital- oder Finanzierungsnachweis oder wird nur ein Kapital- oder Finanzierungsnachweis des Kreditinstituts aus einem Steuerparadies vorgelegt, sollten Sie ebenfalls hellhörig werden. Weitere Gründe für berechtigte Zweifel an der Glaubwürdigkeit sind mögliche Verschleierungsversuche der Kundenidentität oder die Annahme, dass der Kunde ohne festen Wohnsitz in Deutschland dennoch eine Immobilie vor Ort erwerben möchte. Agieren die Kunden nur als Vertreter für eine unbekannte dritte Person oder entspricht das streitgegenständliche Geschäft nicht den wirtschaftlichen Gegebenheiten der Kunden, ist ebenfalls Ihre besondere Aufmerksamkeit gefordert.
Bei Nichtbeachtung drohen Ihnen schwerwiegende Sanktionen
Ihrer Verpflichtung zur Meldung eines Verstoßes gegen das Geldwäschegesetz müssen Sie in jedem Fall nachkommen, auch bei geringen Geldbeträgen. Verstoßen Sie gegen die Dokumentations- und Sorgfaltspflicht, begehen Sie eine Ordnungswidrigkeit, die mit Beträgen von bis zu 100.000 Euro geahndet wird. Experten verweisen darauf, dass diese Verstöße auch das Strafrecht betreffen können. Das ist der Fall, wenn Immobilienmakler den Geldwäschern in irgendeiner Weise behilflich sind oder die Möglichkeit in Erwägung zieht, das Geld zu waschen oder den Umstand billigend in Kauf zu nehmen.
