Immobilienfinanzierung: Tipps für eine sichere und günstige Finanzierung

Der Kauf einer Immobilie ist vermutlich die größte und kostenintensivste Anschaffung, die die meisten Menschen jemals tätigen. Auf einen Schlag wechseln Summen im sechsstelligen Bereich den Besitzer: ein Schritt, der gut überlegt und noch besser geplant sein sollte.

• Kosten für die Immobilie sind nicht alles
• So viel Eigenkapital wie möglich
• Eine Tilgungsrate von einem Prozent ist nicht empfehlenswert
• Annuitätendarlehen sind die beste Lösung
• Keine Kreditaufnahme nach Baufortschritt
• Zukunftsorientiert agieren und Flexibilität bewahren

Kosten für die Immobilie sind nicht alles

Denn nicht nur die reinen Kosten für die Immobilie fließen in die Finanzierung ein. Zusätzlich fallen nicht unerhebliche Beträge für den Notar und dessen Beurkundung, das Gericht, den Immobilienmakler und das Finanzamt an. Schnell kommen Summen zustande, die Häuslebauer bei einer schlechten Planung schnell in den finanziellen Ruin treiben. Deshalb ist es wichtig, die Immobilienfinanzierung bis ins Detail zu durchdenken und die eigenen finanziellen Möglichkeiten keinesfalls zu überschätzen.

So viel Eigenkapital wie möglich

Mit Ausnahme eines Notgroschens macht es Sinn, das Eigenkapital komplett in die Immobilienfinanzierung zu investieren. Denn jeder Kreditgeber erhält deutlich höhere Zinsen für die Baufinanzierung als dass sie erspartes Geld auszahlt. Experten raten dazu, für eine standfeste Immobilienfinanzierung einen Eigenkapitalanteil von 30 Prozent im Vergleich zum Kreditanteil von 70 Prozent bereitzuhalten. Wer jeden Cent in die Immobilienfinanzierung investiert, spart auf Dauer einen hohen Zinsanteil und erhält im Regelfall auch noch das Darlehen zu verbesserten Bedingungen. Des Weiteren hat sich bei der Immobilienfinanzierung die Vergleichsstrategie bewährt. Das bedeutet, dass Sie dringend mehrere Angebote miteinander vergleichen sollten und sich umfassend über potentielle Kreditgeber informieren sollten. Auch wenn Zinsaufschläge von nur 0,1 Prozent scheinbar nicht ins Gewicht fallen, sind damit verbundene Summen auf Dauer enorm. Nur ein Beispiel: ein einziger Prozentpunkt kostet Sie bei einer Kreditsumme von 100.000 Euro innerhalb von 20 Jahren insgesamt 1.655 Euro.

Eine Tilgungsrate von einem Prozent ist nicht empfehlenswert

Weiterhin sollten Sie bei einer vorteilhaften Immobilienfinanzierung bedenken, dass Ihnen die Banken zu Beginn zwar ein Hypothekendarlehen mit einer Tilgungsrate von einem Prozent vorschlagen. Doch das bedeutet, dass die jährliche Rate genauso hoch ist wie der Zinssatz einschließlich einem Prozent der Finanzierungssumme. Das bedeutet in Zahlen, dass sich die monatliche Tilgungsrate bei einer Kreditsumme über 100.000 Euro bei Zinsen in Höhe von vier Prozent auf einen monatlichen Betrag von 416,67 Euro beläuft. Während der Zeit nimmt der Zinsanteil der monatlich zu entrichtenden Raten zwar ab. Doch problematisch ist, dass bei einer Anfangstilgung von einem Prozent sowie einem Darlehenszins von 4,5 Prozent letztendlich über 40 Jahre nötig wären, um die Gesamtsumme abzubezahlen. Besser ist es, von Beginn an eine Tilgungsrate von zwei Prozent auszuwählen. In diesem Fall ist die Monatsrate zwar höher. Allerdings ist das Darlehen wesentlich schneller zurückgezahlt. Auf Dauer sparen Sie mit dieser Strategie mehrere tausend Euro, die sich normalerweise im hohen zweistelligen Bereich bewegen.

Annuitätendarlehen sind die beste Lösung

Noch immer raten Ihnen Finanzexperten zum Annuitätendarlehen. Bei dieser Kreditform erhalten Sie ein Darlehen über eine vereinbarte Summe, die Sie anschließend monatsweise zurückzahlen. Diese Rückzahlung erfolgt so lange, bis der gesamte Betrag abgezahlt ist. Andere Methoden einer Immobilienfinanzierung sollten Sie mit Vorsicht betrachten. Beispielsweise sind Bausparverträge heute längst nicht mehr so vorteilhaft, wie sie einst gewesen sind. Weitere Finanzierungsmöglichkeiten stufen Finanzexperten sogar als gefährlich ein. Besonders riskant erscheinen Fremdwährungsdarlehen mit niedrigen Zinssätzen. Diese Finanzierungsmethode ist so gefährlich, weil sich der Wert der Fremdwährung im Vergleich zum Euro stets wandeln kann und somit unberechenbare Risiken verbirgt.

Keine Kreditaufnahme nach Baufortschritt

Müssen Sie Ihre erworbene Immobilie schrittweise je nach Baufortschritt bezahlen, werden Ihnen im gleichen Turnus die Finanzierungskosten berechnet. Das bedeutet für Sie, dass die Bauträger bei dieser Verfahrensweise immer dann ausgezahlt werden möchten, sobald ein Bauabschnitt fertig erstellt ist. Als Folge dieses Prinzips fallen automatisch mehr Zinsen an, sobald die Bank diese Beträge ausgezahlt hat. Entrichten Sie diese Zinsbeträge nicht aus Ihrer Haushaltskasse, werden diese normalerweise vom Darlehenskonto entnommen, so dass die Zinssumme für Sie nicht mehr verfügbar ist. Bei diesem Aspekt ist eine genaue Planung Ihrer Immobilienfinanzierung besonders wichtig. Deshalb sollten Sie finanzielle Aufwendungen für die Zinsen bis zur Fertigstellung des Wohnobjektes unbedingt in Ihre Finanzierung einbeziehen. Haben Sie einen Zinssatz von vier Prozent vereinbart, kostet Sie die eine Kreditsumme von 100.000 Euro pro Monat zusätzlich 333 Euro. Zum Kostenausgleich sind Sie gut beraten, diesen Betrag selbst zu bezahlen oder entsprechend in Ihre Darlehenssumme einzubeziehen.

Zukunftsorientiert agieren und Flexibilität bewahren

Denken Sie an morgen, indem Sie die aktuell niedrigen Zinsen für lange Zeit zu Ihren Gunsten ausnutzen. Planen Sie derzeit eine Hausfinanzierung mit Ihrem Kreditunternehmen, schreiben Sie die Zinsen bestenfalls für die nächsten 15 oder gar 20 Jahre fest. Diese Vereinbarung kostet Sie eventuell einen Kostenaufschlag von bis zu 0,3 Prozent. Doch dafür müssen Sie sich erst einmal keine Sorgen um eventuell steigende Zinsbeträge machen. Genauso wichtig ist es, dass Sie sich für Ihre Baufinanzierung eine möglichst flexible Gestaltungsweise sichern. Sie sollten mit Ihrem Kreditgeber vereinbaren, dass Sie einmal im Jahr einen Teilbetrag der Kreditsumme zusätzlich zurückzahlen können. Durch diese Klausel haben Sie die Freiheit, bei unerwartetem Geldsegen oder dem Erhalt einer Eigenheimzulage das gewonnene Geld in diese Sondertilgungen zu investieren. Der Vorteil dieser Rückzahlungen außer der Reihe besteht darin, dass Sie sich auch die Zinsen auf die zu viel gezahlten Beträge sparen. Und diese Einsparungen sind zum Teil erheblich. Zahlen Sie beispielsweise 2.500 Euro zusätzlich bei einem Zinssatz von 4,5 Prozent ein, bezahlen Sie über zehn Jahre hinweg ganze 1.400 Euro weniger an Zinsen. Auf 20 Jahre erhöht sich dieser Betrag sogar auf 3.600 Euro.