Der Begriff „Mietpreisbremse“ ist in aller Munde. Diese Mietpreisbremse ist dafür vorgesehen, dass Mieten für Wohnungen nicht ins Unermessliche steigen. Doch so einfach, wie es auf den ersten Moment erscheint, ist diese Thematik nicht. Ein Grund für die kontroversen Diskussionen rund um diese Begrenzungen ist, dass keine gesetzliche Definition dieses Begriffes existiert. Einerseits kennzeichnet die Mietpreisbremse die Limitierung von Miethöhen für Neu- bzw. Wiedervermietungen von Wohnungen. Andererseits wird der Begriff „Mietpreisbremse“ immer wieder in einem Atemzug mit der vor wenigen Jahren vorgestellten Möglichkeit genannt, dass eine Obergrenze für Mieterhöhungen bei bestehenden Mietverhältnissen eingehalten werden muss.
- Aufgaben und Verpflichtungen
- So tritt die Mietpreisbremse bei bestehenden Mietverhältnissen in Kraft
- Eine Rüge bei Überschreiten der Mietpreisgrenze
- Wo gilt die Mietpreisbremse mittlerweile?
Die Mietpreisbremse bei Neu- bzw. Wiedervermietungen
Im Juni 2015 trat das Gesetz zur Mietpreisbremse bei Neu- bzw. Wiedervermietungen von Wohnungen in Kraft. Diese gesetzliche Regelung sieht vor, dass die Miete bei Mietvertragsabschluss ein Maximum von zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht überschreiten darf. Zahlreiche Bundesländer nutzen diese Möglichkeit mittlerweile. Dabei legen die Bundesländer genau fest, in welchen Gebieten die Mietpreisbremse berücksichtigt wird und in welchen nicht. Denn Neubauten sowie umfangreich sanierte Wohnungen sind nicht von der Mietpreisbremse betroffen. Andere Eingrenzungen für Festlegungen der Miethöhe in neu abgeschlossenen Mietverträgen werden üblicherweise noch immer durch die §§ 5 sowie 138 des Wirtschaftsstrafgesetzes und BGB geregelt.
So tritt die Mietpreisbremse bei bestehenden Mietverhältnissen in Kraft
Liegt ein bestehendes Mietverhältnis vor, ist der Mieter berechtigt, die Miete in einem Zeitraum von drei Jahren um maximal 20 Prozent zu erhöhen (Kappungsgrenze). Außerdem sind Mieterhöhungen durch ortsübliche Vergleichsmieten limitiert. Ein Nachweis über ortsübliche Vergleichsmieten erfolgt mithilfe von Sachverständigengutachten, Mietspiegeln, Auskünfte aus Mietdatenbanken oder Vergleichswohnungen. Von diesen Regelungen sind allerdings Wohnungen ausgeschlossen, die umfassenden Modernisierungsmaßnahmen unterzogen wurden. Hierfür existieren gesetzliche Sondervorschriften. Die Mietrechtsänderung aus dem Jahr 2013 sieht eine Mietpreisbremse vor existente Mietverhältnisse vor. Den Bundesländern ist es gestattet Gebiete festzulegen, in denen eine Gefährdung von bestehendem bezahlbaren Wohnraum droht. In diesen Gebieten beläuft sich die Kappungsgrenze nicht auf 20 Prozent innerhalb von drei Jahren, sondern auf 15 Prozent.
Eine Rüge bei Überschreiten der Mietpreisgrenze
Stellen Sie fest, dass Ihre Miete in Anbetracht dieser Umstände zu hoch ist, ist die Forderung der Vermieter rechtlich unzulässig. Oberhalb der Kappungsgrenze festgelegte Mietbeträge sind unwirksam und können sogar von Ihnen als Mieter einbehalten werden. Dieses Recht gilt auch für Sie, falls Sie einen Mietvertrag mit einer zu hohen Mietsumme unterschrieben haben. Ihre Aufgabe würde bei Überschreiten der Mietpreisbremse darin bestehen, dass Sie Ihren Vermieter mittels einer qualifizierten Rüge auf die überhöhte Miete aufmerksam machen müssen. Daraufhin müssen die Vermieter dazu Stellung nehmen, weshalb die Miete unter Berücksichtigung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu hoch angesetzt wurde. Um eine derartige Rüge erteilen zu können, sollten Sie allerdings wissen, wie hoch die Miete Ihres Vormieters gewesen ist. Ihr Vermieter muss Sie gemäß § 556g BGB über diese Fakten informieren. Haben Sie die Rüge erteilt, dürfen Sie ab diesem Zeitpunkt zu viele geforderte Beträge zurückfordern. Bereits getätigte Zahlungen dürfen Sie hingegen nicht zurückverlangen.
Wo gilt die Mietpreisbremse mittlerweile?
Mittlerweile haben bereits die meisten Bundesländer Areale mit angespannten Wohnungsmärkten festgelegt. Für diese Bestimmung sind die Faktoren Leerstandsquote, Mietentwicklung, Mietbelastung sowie Bevölkerungswachstum entscheidend. Einige Bundesländer bringen die Wohnungsmarktdaten stets auf den neuesten Stand der Dinge, um neue Regionen mit besonders deutlichen Preisanstiegen festzulegen.
- Am 1. Juni 2015 führte Berlin die Mietpreisbremse für das komplette Stadtgebiet ein.
- Hamburg berücksichtigte die Mietpreisbremse einen Monat später. Allerdings tritt die Regelung hier nicht für das gesamte Stadtgebiet in Kraft.
- In Nordrhein-Westfalen gilt die Mietpreisbremse für 22 Städte, beispielsweise in Köln, Bonn, Düsseldorf, Leverkusen, Hürth oder Aachen.
- In Bayern ist die Mietpreisbremse immer wieder mit Änderungen verbunden. Einige Städte werden von Listen gestrichen, andere hinzugefügt.
- In Rheinland-Pfalz gilt die Regelung für die drei Universitätsstädte Trier, Landau sowie Mainz.
- In Baden-Württemberg sind 68 Gemeinden von der Mietpreisbremse betroffen, unter anderem das Stuttgarter Stadtgebiet.
- Insgesamt 16 Städte und Gemeinden unterliegen in Hessen der Mietpreisbremse, beispielsweise Frankfurt am Main oder Bad Homburg.
- Die Mietpreisbremse für Bremen beschränkt sich nur auf das Stadtgebiet von Bremen und nicht automatisch Bremerhaven.
- Im Bundesland Schleswig-Holstein wurde die Mietpreisbremse in zwölf Gemeinden eingeführt. Dazu gehören beispielsweise Kiel, Hornum oder die Nordseeinsel Sylt.
- In Thüringen ist die Mietpreisbremse für die Städte Jena und Erfurt gültig.
- In Niedersachsen ist eine Einführung der Mietpreisbremse noch im Gespräch.
- Viele Gemeinden Brandenburgs sind ebenfalls betroffen, unter anderem Potsdam, Falkensee oder Ahrensfelde.
- Laut Aussagen der Landesregierungen bestehen in den verbleibenden Bundesländern Sachsen, Sachsen-Anhalt, Mecklenburg-Vorpommern und Saarland keine angespannten Wohnungsmärkte. Dadurch wird die Mietpreisgrenze hier nicht berücksichtigt.
