Wertgutachten: was ist das?

Wertgutachten

Ein Wertgutachten kennzeichnet die kostenpflichtige Form der Bewertung einer Immobilie. Dieses Gutachten ist darauf ausgelegt, den Verkehrswert eines Hauses, Grundstückes oder der Eigentumswohnung zu bestimmen. Im Vergleich zu anderen Formen einer Immobilienbewertung sind die Erwartungen und Anforderungen an die Form eines Wertgutachtens sehr hoch. Deshalb ist die Erstellung eines Wertgutachtens verhältnismäßig lang. Die Dauer der Bearbeitung beläuft sich in der Regel auf zwei bis vier Wochen.

Ein Wertgutachten bei gerichtlichen Auseinandersetzungen

Ein klassischer Anlass für die Erstellung eines Wertgutachtens mithilfe eines Sachverständigen sind Zwangsversteigerungen oder ein geplanter Ankauf von Immobilien. Soll ein Betriebsvermögen festgestellt werden oder muss eine Dokumentation des Verkehrswerts für das Finanzamt erfolgen, ist ein Wertgutachten ebenfalls der richtige Weg. Auch wenn Vermögensauseinandersetzungen bestehen, wie dies bei Scheidungs- oder Erbfällen häufig vorkommt, ist diese Art des Gutachtens eine gute Wahl. Das bedeutet, dass diese Variante der Immobilienbewertung vor allem dann empfehlenswert ist, wenn eine juristische Auseinandersetzung über den Verkehrswert des Wohnobjekts besteht. Im Umkehrschluss ist ein Wertgutachten nicht notwendig, wenn sich alle Eigentümer einer Immobilie bei einem geplanten Verkauf über den Wert des Objektes einig sind. Dieses Gutachten wird durch vereidigte, öffentlich bestellte und freie Gutachter angefertigt. Aufgrund dessen ist dieses Dokument auch als gerichtliches Beweismittel gestattet.

Keine festgelegten Kostenansätze

Die Kosten für die Erstellung dieses Gutachtens sind frei verhandelbar. Denn die bisherige Bundesverordnung hat bis dahin festgelegte Regelungen außer Kraft gesetzt. Normalerweise hängen die Kosten von der jeweiligen Immobilienart sowie der Lage ab. Zusätzlich sind der Umfang und die Form des Gutachtens ausschlaggebende Faktoren für den Kostenaufwand des Dokuments. Auch der erwartete Verkehrswert trägt zur Berechnung der Kosten bei. Demzufolge steigen die Kosten für das Wertgutachten mit ansteigendem Verkehrswert. Ein Beispiel: der Preis für ein Wertgutachten von 2.000 Euro ist mit einem Verkehrswert von höchstens 400.000 Euro verbunden. Nur vereinzelt erhöhen sich diese Kosten, falls die Erstellung des Dokuments mit der Einholung überdurchschnittlich vieler Informationen verbunden oder die Bewertung besonders kompliziert ist.

Unterschiedliche Formen des Wertgutachtens

Sie können ein Verkehrswertgutachten für jegliche Art von Immobilien erstellen lassen. Eine wichtige Grundlage für eine Festlegung des Verkehrswerts ist die ImmoWertV, die Immobilienwertermittlungsverordnung. Je nachdem, welches Objekt im Fokus der Bewertung steht, werden das Sachwertverfahren, das Vergleichswertverfahren oder das Ertragswertverfahren angewendet. Das Gutachten besteht aus 20 bis 30 Seiten. Das Dokument umfasst Berechnungen sowie schriftlich festgehaltene Begründungen für den Wertansatz. Eine Alternative zu dieser ausführlichen Fassung ist eine Stellungnahme zum Verkehrswert sowie ein Kurzgutachten. Diese Gutachten reduzieren sich auf zwei bis drei Seiten. Der Preis ist deutlich geringer. Aber dafür ist das Wertgutachten auch nicht mehr gerichtstauglich.

Das Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren wird bei der Erstellung eines Wertgutachtens angewandt, indem die Kosten der Wiederbeschaffung für eine Immobilie analysiert werden. Diese Strategie ist in erster Linie für eine Bewertung eigengenutzter Ein- und Zweifamilienhäuser wichtig, indem bauliche Anlagen separat vom Bodenwert betrachtet werden. Dieses Sachwertverfahren fokussiert sich auf den Nutzungszweck von wohnwirtschaftlichen Standardimmobilien und ermöglicht eine realistische und nachvollziehbare Wertanalyse. Im Gegenzug ist das Sachwertverfahren aber kein probates Mittel, um Einnahmen aus einer Nutzung von Immobilien in die Verkehrswertermittlung einzubeziehen.

Das Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren wird vor allem bei Renditeobjekten genutzt, indem Ertrags- und Bodenwerte separat voneinander analysiert werden. Bei der Erstellung eines Wertgutachtens in dieser Form erfolgt die Bewertung bei verpachteten oder vermieteten Grundstücken, Wohn- oder Gewerbeobjekten, indem Reinerträge ermittelt werden. Diese Reinerträge stellen die Beträge dar, die durch diese Immobilien dauerhaft erwirtschaftet werden. Gängige Beispiele für das Ertragswertverfahren sind Büro- und Geschäftshäuser, Mehrfamilienhäuser, Logistikflächen, Hotels oder Parkhäuser. Eine Voraussetzung für eine Erstellung eines Wertgutachtens ist, dass ausreichend Daten für eine gewerbliche Nutzung des Objekts vorhanden sind.

Das Vergleichswertverfahren

Ein Wertgutachten wird per Vergleichswertverfahren über die Immobilien erstellt, für die genügend Vergleichswerte vorhanden sind. Diese Methode orientiert sich an generellen Wertverhältnissen zu einem festgelegten Wertermittlungsstichtag sowie dem Grundstückszustand. Wertgutachten per Vergleichswertverfahren werden in erster Linie für Eigentumswohnungen erstellt. Denn der Wert der Eigentumswohnungen richtet sich hauptsächlich danach, welche Beträge andere Personen für die Objekte bezahlen würden. Eine grundlegende Komponente dieser Form der Immobilienbewertung ist der Bodenwert. Deshalb gilt das Vergleichswertverfahren auch als wichtige Bewertungsform bei unbebauten Grundstücken. Um das Vergleichswertverfahren anwenden zu können, sollten nach Möglichkeit 20 oder gar 30 vergleichbare Grundstücke vorhanden sein. Daraufhin wird die Grundstücksbewertung vorgenommen und in einem Wertgutachten schriftlich festgehalten.

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