Wer Wohnobjekte kaufen oder mieten möchte, hat seit Mai 2014 bei Wohnungsbesichtigungen das Anrecht auf Einblicke in den Energieausweis der Immobilie. Durch dieses Dokument sehen Kauf- oder Mietinteressenten auf einen Blick, wie viel Energie das Gebäude benötigt. Allerdings ist der Energieausweis nur aufschlussreich, wenn die Unterlagen richtig gelesen werden.
- Unaufgeforderte Einsicht in den Energieausweis
- Ein fünfseitiges Dokument
- Farbskalen, Zahlenkennwerte und Klassifizierungen
- Besonderheiten des Bedarfsausweises
- Besonderheiten des Verbrauchsausweises
- Achtung: Ausweis ist nicht gleich Ausweis
- Ein einfacher Rechenweg bei vorliegendem Verbrauchsausweis
Unaufgeforderte Einsicht in den Energieausweis
Um sich über die Energieverhältnisse eines Hauses oder der Wohnung zu informieren, haben Ihre Kunden das Recht, unaufgefordert in den Ausweis einsehen zu können. Die Kunst besteht allerdings darin, die darauf enthaltenen Informationen zu verstehen. Liegt ein Bedarfsausweis vor, gibt eine Berechnung darüber Aufschluss, wie hoch der maximale Energiebedarf aufgrund der Bauweise ist. Wichtige Faktoren für diese Berechnungsmethode sind der Standort, Witterungseinflüsse, die Nutzung, Haustechnik und Beschaffenheit der Fassade. Die Grundlage eines Verbrauchsausweises bildet der tatsächliche Energieverbrauch, der durch den gemessenen Verbrauch sämtlicher Wohnungen des Gebäudes aus den letzten drei Jahren ermittelt wird. Weil das Heizverhalten der Hausbewohner allerdings deutlich voneinander abweichen kann, kommt ein Verbrauchsausweis bei älteren Mehrfamilienhäusern nur in Betracht, wenn diese aus mindestens fünf Wohneinheiten bestehen.
Ein fünfseitiges Dokument
Bei beiden Varianten besteht der Energieausweis aus fünf Seiten. Auf der ersten Seite befinden sich allgemeine Angaben über das Bauwerk, beispielsweise die Anschrift, das Baujahr, Energieträger für Warmwasser und Heizung sowie die Wohnungsanzahl. Nach dem 1. Oktober 2009 ausgestellte Energieausweise schließen ebenfalls Informationen für eine Nutzung von Lüftungskonzepten sowie erneuerbare Energien ein. Außerdem befindet sich auf dem ersten Blatt ein Kasten, der über das Berechnungsverfahren informiert. Damit ist die Information verbunden, ob es sich um einen Verbrauchs- oder Bedarfsausweis handelt. Bei einem Bedarfsausweis finden Sie den Energieverbrauch auf Seite zwei. Der Verbrauchsausweis bildet die Daten erst auf Seite 3 ab.
Farbskalen, Zahlenkennwerte und Klassifizierungen
Auf der jeweiligen Seite können Sie nun anhand einer Farbskala von grün bis rot erkennen, welchen Energiebedarf das Gebäude benötigt. Niedrigenergiehäuser haben Werte im grünen Bereich. Unsanierte und ältere Bauten sind durch hohe Werte im roten Bereich gekennzeichnet. Weiterhin befinden sich auf der Farbskala die Zahlen „0“ bis „250“. Diese Zahlen verweisen auf den Energieverbrauchs- und Energiebedarfskennwert. Verbraucherschützen raten Ihnen an, die Zahl „100“ als Höchstwert zu betrachten. Denn diese Zahl markiert die Grenze des akzeptablen grünen Bereichs. Ab Mai 2014 ausgestellte Energieausweise sind außerdem durch einen Hinweis auf die Energieeffizienzklassen von A+ bis H erweitert. Verweist die Klasse A+ auf Passivhaus-Qualitäten, entspricht die Kategorie A dem EnEV-Niveau für ab 2016 errichtete Neubauten. Der H-Klasse gehören die Bauten an, an denen seit Jahrzehnten keine Sanierungsarbeiten mehr vorgenommen wurden.
Besonderheiten des Bedarfsausweises
Auf dem Bedarfsausweis ist zudem der Endenergiebedarf angezeigt, der über die jährliche Energiemenge für die Warmwasserbereitung, die Lüftung und Heizung informiert. Dieser Wert muss ebenfalls in der Immobilienanzeige angegeben werden. Je kleiner dieser Wert ist, desto günstiger. Weitere Faktoren dieser Berechnung sind die Dämmung, Wandstärke sowie Wetterbedingungen. Im Gegenzug verweist der Primärenergiebedarf über die notwendige Energie, die für die Erzeugung einer bestimmten Menge an Wärmeenergie notwendig ist. Dieser Primärbedarf ist die Summe der Multiplikation des Endenergiebedarfs mit Primärenergiefaktoren wie Öl oder Strom. Dieser Wert ist insbesondere bei strombetriebenen Heizungen ausschlaggebend. Denn Stromkraftwerke haben einen niedrigen Wirkungsgrad. Sogar moderne Heizkraftwerke erreichen nur eine 40-prozentige Leistung.
Besonderheiten des Verbrauchsausweises
Der Endenergieverbrauch auf dem Verbrauchsausweis informiert darüber, wie viel Energie innerhalb der letzten drei Jahre durchschnittlich pro Quadratmeter für eine Heizung benötigt wurde. Dieser Wert variiert deutlich in Abhängigkeit des Heizverhaltens der Hausbewohner. Auch dieser Wert muss in Immobilienanzeigen angegeben werden. Außerdem befindet sich auf dem Verbrauchsausweis ein Primärwert, der mehrere eingesetzte Energieträger einschließt. Unter Berücksichtigung der Angaben wird der Energieverbrauch mit Komponenten wie Sonnenenergie oder Strom multipliziert.
Achtung: Ausweis ist nicht gleich Ausweis
Bei einer Analyse der Energiebedarfskennwerte beider Energieausweise sollten Sie beachten, dass die ermittelten Resultate nicht miteinander gleichgesetzt werden können. Denn der Energiekennwert des Verbrauchsausweises ist für eine vergleichbare Immobilie etwa 25 Prozent niedriger als bei einem Bedarfsausweis. Deshalb sollten Sie bedenken, dass Sie Bauten mit einem Verbrauchsausweise eine Kategorie schlechter und Gebäude mit Bedarfsausweis eine Klasse besser einstufen.
Ein einfacher Rechenweg bei vorliegendem Verbrauchsausweis
Liegt Ihnen ein Verbrauchsausweis vor, können Sie anhand der Angaben die zu erwartenden Heizkosten ermitteln. Hierbei multiplizieren Sie in einem ersten Schritt die Wohnfläche mit dem Faktor 1,2. Diese Regelung ist vom Gesetzgeber bewusst empfohlen, um Verkehrsflächen wie Kellerräume und ähnliches einzubeziehen. Diesen Wert multiplizieren Sie anschließend mit dem Energieverbrauchswert des Energieausweises. Derartige Empfehlungen sind allerdings nur grobe Anhaltspunkte. Denn insbesondere bei Häusern oder Wohnungen unter ungedämmten Dachgeschossen bzw. über ungedämmten Kellern bedürfen unter Umständen eines höheren Heizbedarfs. Denn der Verbrauchsausweis bezieht sich jeweils auf das komplette Gebäude und nicht auf einzelne Wohneinheiten. Beim Bedarfsausweis ist eine derartige vergleichbare Rechnung nicht möglich.
