Immobilien bergen ein hohes finanzielles Potential. Doch so groß, wie die finanziellen Möglichkeiten durch Vermietungen oder Immobilienverkäufe sind, so anspruchsvoll ist auch das Management der Häuser und Wohnungen. Wohnungen, Häuser oder Gewerberäume führen nur zu positiven Betriebsergebnissen, wenn Sie am Immobilienmarkt richtig positioniert und marktgerechten Preisen verkauft oder vermietet werden. Dieses Management nach kaufmännischen Gesichtspunkten gelingt nur, wenn Sie als Immobilienmakler das erforderliche Know-How an Fachwissen im Immobilienmanagement einsetzen.
- Sind potentielle Mieter auch zahlungsfähig?
- Rechtsstreitigkeiten durch eine bewusste Herangehensweise ersparen
- Achten Sie auf Obergrenzen für Mieterhöhungen
- Mieteinnahmen und die Steuer
- Software als sinnvolle Unterstützung
Sind potentielle Mieter auch zahlungsfähig?
Möchten Sie die Immobilienverwaltung vom ersten Moment an richtig managen, sollten Sie Bonitätsrisiken potentieller Kunden bei Neuvermietungen von Wohn- oder Gewerbeobjekten von Anfang an berücksichtigen. Denn zu einem ordentlichen Management einer Immobilie gehört ein positives Betriebsergebnis, das durch erhebliche Verwaltungsaufwände oder säumige Mieteinkünfte deutlich geschmälert wird. Weiterhin ist es beim Management von Immobilien Ihre Aufgabe, passende Lösungen für eine Optimierung der Mietrendite zu finden, die individuellen Faktoren unterliegt und beispielsweise von der Art, Lage sowie dem Zustand des Objektes abhängt. Zudem können Sie Immobilien nur richtig managen, indem Sie das Verhältnis von Angebot und Nachfrage am Markt berücksichtigen. Als Immobilienmakler benötigen Sie ausgefeilte Strategien, mit denen Sie die Ausrichtung von Immobilien am Markt effektiv ausarbeiten. Wie Sie sehen, müssen Sie viele Aspekte beachten, um Immobilien richtig zu managen.
Rechtsstreitigkeiten durch eine bewusste Herangehensweise ersparen
Ein wichtiger Punkt ist es deshalb, potentielle Mieter mit Bedacht auszuwählen. Fällt Ihre Wahl auf seriöse Mieter mit hoher Bonität, ersparen Sie sich mit relativ großer Sicherheit spätere Streitigkeiten um Mietzahlungen oder eventuelle Schadenersatzforderungen. Deshalb ist es wichtig, sich eine Schufa-Auskunft vorlegen zu lassen. Zudem ist es üblich, Einkommensnachweise einzufordern. Als Immobilienmakler in vermietender Instanz ist es hingegen Ihre Aufgabe, etwaigen Vermietern keine veralteten Mustermietverträge vorzulegen. Denn Ihnen sollte bewusst sein, dass Sie ein konfliktfreies Mietverhältnis in erster Linie dann eingehen, wenn Sie einen korrekten Mietvertrag vorlegen. Dieser Aspekt betrifft beispielsweise die Höhe der Kaution, die Sie im Mietvertrag ganz eindeutig regeln sollten. Besondere Aufmerksamkeit gilt ebenfalls den Betriebskosten. Möchten Sie Unstimmigkeiten vermeiden, sollte eine exakt festgelegte Nebenkostenvereinbarung wichtiger Bestandteil des Vertrages sein.
Achten Sie auf Obergrenzen für Mieterhöhungen
Ein anderer Teil des Immobilienmanagements bei Mietwohnungen bezieht sich auf die Höhe der Miete. Denn auch für Mieterhöhungen liegen feste gesetzliche Regelungen vor. Stimmt ein Mieter einer Mieterhöhung zu, darf die Miete jederzeit erhöht werden. Haben Sie mit Unstimmigkeiten mit Mietparteien zu kämpfen, dürfen Sie die Mietkosten nur an die örtliche Vergleichsmiete anpassen. Beachten Sie in diesem Zusammenhang jedoch die Mietpreisbremse, die einen Anstieg der Mieter innerhalb von drei Jahren um maximal 20 Prozent vorsieht. Auch nach umfassenden Sanierungsarbeiten dürfen Sie die Miete erhöhen. Dann ist es Ihnen gestattet, bis zu elf Prozent der Sanierungskosten auf die jährliche Miete umzulegen.
Mieteinnahmen und die Steuer
Immobilien richtig zu managen bedeutet ebenfalls, dass Sie wissen, dass Investitionen steuerlich absetzbar sind. Investitionen in Immobilien dürfen Sie als Werbungskosten von der Steuer absetzen. Hierzu zählen beispielsweise Kostenaufwendungen für Versicherungen. Außerdem ist es Ihnen erlaubt, Anschaffungskosten für vermietete Gebäude über 50 Jahre hinweg mit jeweils zwei Prozent pro Jahr abzusetzen. Für vor 1924 errichtete Bauten gilt die Regelung, dass Sie damit verbundene Investitionskosten über einen Zeitraum von 40 Jahren zu jeweils zwei Prozent absetzen dürfen. Eine der wichtigsten Bedingungen für ein reibungsloses Immobilienmanagement sind jedoch regelmäßige Mieteinnahmen. Deshalb ist, wie bereits erwähnt, die geeignete Auswahl von Mietern so wichtig. Existieren keine stichhaltigen Zweifel an der etwaigen Zahlungsunfähigkeit der Klientel, müssen Sie schlimmstenfalls sofort kündigen. Zum richtigen Immobilienmanagement gehört es auch dazu, dass Sie sich mit zahlungsunwilligen Mietern auch hin und wieder vor dem Gericht wiedersehen. Sie dürfen einen Mieter kündigen, sobald dieser zwei aufeinander folgende Monatsmieten nicht gezahlt hat. Auch wenn Mieter die Miete regelmäßig zu spät überweisen, sind fristlose Kündigungen nach vorherigen Mahnungen zulässig.
Software als sinnvolle Unterstützung
Zum Immobilienmanagement gehört es ebenfalls dazu, dass Sie jährliche Abrechnungen für die Wohnobjekte erstellen und alle Einnahmen sowie Ausgaben der Miet- oder Kaufobjekte ordentlich verbuchen müssen. Für diese Aufgaben gibt es mittlerweile viele interessante Softwarekonzepte, die Sie bei der Immobilienverwaltung unterstützen. Des Weiteren helfen Ihnen die Softwareprogramme dabei, stets den Überblick über etwaige Beauftragungen von Hausmeistern, Abrechnungen der Nebenkosten oder monatliche Zahlungseingänge von Mietern zu behalten. Diese Software hilft Ihnen auch beim Verwalten von Immobilien, um eine Übersicht über fällige Reparaturen und Sanierungen zu erhalten oder umlagefähige Betriebskosten abzurechnen. Zudem ist die Software in punkto Immobiliengesetz auf dem neuesten Stand, so dass Sie sich stets über aktuelle Regelungen für Miethöhen oder umlagefähige Kosten informieren können. Kommt eine derartige Lösung für das Immobilienmanagement für Sie in Betracht, achten Sie bitte darauf, dass das Programm mandantenfähig ist. Das bedeutet beispielsweise, dass eine Erfassung für mehrere Mietwohnungen möglich ist und eine einfache Buchung von Nebenkostenvorauszahlungen, Mieteingängen oder Überweisungen erfolgt.
