Immobilienbewertung

Die Immobilienpreise steigen in Deutschland noch immer stetig an. Doch was ist das eigene Grundstück, Haus oder die Wohnung eigentlich wert? Mit Hilfe unserer Immobilienbewertung können sie feststellen was der momentane Marktwert Ihrer Immobilie ist.

Verfahren der Immobilienbewertung

Für die Festlegung eines Wertes bei einer Immobilienbewertung nutzen Profis drei unterschiedliche Verfahren:

Vergleichswertverfahren - Besonderheiten dieser Immobilienbewertung

Eine Methode ist das Vergleichswertverfahren. Bei dieser Prozedur wird das zu bewertende Objekt mit in der Vergangenheit für ähnliche Immobilien erzielte Kaufpreise verglichen. Über die entsprechenden Informationen gibt der Gutachterausschuss einer Gemeinde Auskunft. Beim Vergleichswertverfahren ermitteln die Immobilienexperten einen Durchschnittswert je Quadratmeter, der einschließlich Zu- und Abschlägen an die jeweiligen Immobilien angepasst wird. Es entsteht ein individueller Wert, der beispielsweise Aspekte wie eine erfolgte Modernisierung oder Abschläge durch eine große Eigentümergemeinschaft berücksichtigt.

Ertragswertverfahren für die Wertermittlung von vermieteten Objekten

Im Gegensatz zu dieser Methode bezieht sich das Ertragswertverfahren auf verpachtete oder vermietete Objekte. Bei diesem Fall werden die Pacht oder Miete wie Zinsen betrachtet und bis zu dem Zeitpunkt berechnet, zu dem das Objekt aufgrund der Abnutzung wertlos erscheint. Im Fokus dieses Verfahrens steht die Frage, welches Kapital benötigt wird, um diese Zinsen auch in der Zukunft zu erhalten. Das Ergebnis dieser Berechnung ist der Ertragswert des Hauses oder der Wohnung. Im nächsten Schritt müssen bei der Berechnung der Einkünfte jedoch die "Bewirtschaftungskosten" berücksichtigt werden. Dieser Faktor schließt den Umstand ein, dass ein vermietetes Objekt auch laufendes Geld kostet, das nicht einfach umgelegt werden kann. Denn es ist nicht ausgeschlossen, dass Wohnungen auch über einen längeren Zeitraum leerstehen und in dieser Zeit keine Einnahmen einkalkuliert werden können.

Wie funktioniert das Ertragswertverfahren im Einzelnen?

Die Hochrechnung erfolgt beim Ertragswertverfahren durch eine Einrechnung der Restnutzungsdauer sowie des Liegenschaftszinssatzes. Dieser Liegenschaftszinssatz ist ein Kostenfaktor, der durch Gutachterausschüsse von Gemeinden normalerweise fortlaufend berechnet wird. Dieser Wert soll den örtlichen Immobilienmarkt repräsentieren: Generell gilt: je höher dieser Liegenschaftszinssatz ausfällt, desto niedriger ist der Verkehrswert von Immobilien. Der Wert eines Grundstücks wird durch einen Immobilienbewerter extra berechnet. Die sich aus dieser Berechnung ergebende Summe wird addiert. Denn im Gegensatz zum Haus oder der Wohnung sind die Werte des Bodens erfahrungsgemäß relativ konstant.

Einzelheiten zum Sachwertverfahren

Eine dritte Option ist das Sachwertverfahren. Bei dieser Methode werden der Wert des Bodens sowie der Wert für die Gebäude ebenfalls separat ermittelt. Die Gebäude werden wiederum zwischen dem Objekt selbst und Außenanlagen differenziert. Im Mittelpunkt steht die Frage, wie viel Geld investiert werden müsste, wenn genau dieses Gebäude heute errichtet werden würde. Der durch die Berechnung ermittelte Kostenanteil wird um die Alterswertminderung für gebrauchte Objekte reduziert. Dadurch wird beim Sachwertverfahren eine Art Abschreibung berücksichtigt. Bei diesem Verfahrensansatz ist es besonders wichtig, dass die Situation dem jeweiligen Immobilienmarkt und regionalen Kostenbedingungen des Immobilienmarkts angepasst wird. Eine sogenannte Marktanpassung ist erforderlich. Bestenfalls können Gutachterausschüsse der Gemeinden einen Sachwertfaktor benennen. Anderenfalls muss der Wert über einen Immobilienbewerter geschätzt werden.

Welches Verfahren ist das Richtige? Individuelle Aspekte entscheiden!

Die Wahl eines geeigneten Verfahrens für die Immobilienbewertung muss gut durchdacht sein. Befinden sich in einer bestimmten Region beispielsweise nur wenig vergleichbare Objekte, kommt das Vergleichswertverfahren nicht in Betracht. Außerdem ist diese Methode nicht für Bauherren empfehlenswert, die auf eine individuelle Gestaltung ihres Einfamilienhauses großen Wert legen. Das Ertragswertverfahren wird maßgeblich durch die realistische Einschätzung von zukünftigen Erträgen beeinflusst. Das Sachwertverfahren basiert hingegen auf der guten Expertise eines Gutachters. Diese Rahmenbedingungen müssen den jeweiligen Umständen angepasst sein. Dann wird gewiss die richtige Wahl für die Methodik zur Immobilienbewertung getroffen.

Die Art der Immobilie als maßgeblicher Faktor

Ebenso ausschlaggebend ist die Art der Immobilie, die sich maßgeblich auf den Verfahrensansatz der Immobilienbewertung auswirkt. So werden Immobilien zur Eigennutzung erfahrungsgemäß über das Vergleichswertverfahren bewertet. Ist dieser Umstand aufgrund irgendwelcher Gründe nicht möglich, wird das Sachwertverfahren bevorzugt. Der Wert von unbebauten Grundstücken wird entweder über das Vergleichswertverfahren oder alternativ unter Berücksichtigung des Bodenrichtwerts ermittelt. Bei vermieteten Immobilien ist es hingegen üblich, das Ertragswertverfahren zu Rate zu ziehen.

Wir verwenden Cookies, um den bestmöglichen Betrieb dieser Webseite zu gewährleisten.
Durch die Nutzung dieser Website erklären Sie sich damit einverstanden, dass diese Cookies verwendet werden. Weitere Informationen zu unseren Cookies finden Sie in unserer Datenschutzerklärung